在星图金融研究院副院长薛洪言看来，存量首套住房贷款利率调降对不同类型银行、不同地区银行影响各有不同，从银行经营的角度看，还需要密切跟踪提前还贷数据的变化。为后续政策的进一步调整提供决策依据。
非标准情况用户要主动沟通
根据此前各地银行对外披露的信息，包括六大行在内的多家银行自9月25日起统一对满足条件的贷款进行利率批量调整。过去一个月间，银行针对存量房贷调整作出诸多规划，不同时间段、执行不同房贷利率计价方式的贷款用户，在房贷利率调整方式、调整数额方面也各有不同。
例如，建设银行(601939)于9月24日发布利率调整工作说明，提出将在9月25日对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，对于原贷款发放时符合当地首套房资质且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷将于当日统一完成利率调整，调整后的利率当日立即生效。
谈及本次各银行调降存量首套住房贷款利率的实施细节以及在用户操作层面所需要注意的问题，薛洪言指出，从调整策略上看，本次存量房贷利率调整可视作分层操作，区分为标准情况和非标准情况两类。
薛洪言表示，所谓标准情况，就是严格符合首套房认定标准，且贷款定价执行LPR加点模式的存量房贷客户，是由银行系统自动调整，不需要客户本人提出申请。这一方式非常便捷，也不存在博弈空间，对银行和客户而言均不涉及操作难点和问题。
非标准情况的利率调降相对较为麻烦。从银行披露的信息来看，非标准情况包括贷款发放时不满足首套标准，但当前按照认房不认贷算首套的存量客户，还有对于非LPR加点模式定价的存量贷款等。前者需要专门向银行提出申请，后者则需要先变更为LPR加点模式，再进行调整。
对于非标准情况的存量房贷客户，薛洪言提醒，客户要主动作为，主动与银行沟通，充分了解房贷利率变动的详细情况；同时，银行网点也要做好主动提醒和联系工作，避免遗漏和事后纠纷的发生。
不排除继续调降存款利率
从首次释放存量房贷利率调降的信号到如今正式落地，不足三个月的时间里，存量房贷用户迎来了重磅利好。于用户而言“越低越好”的房贷利率，在调降后对于银行又将有哪些影响？
薛洪言直言，对银行最直接的影响是降低贷款利率后利息收入会下降，或者说净息差会收窄，但对不同类型银行、不同地区银行影响各有不同。
薛洪言举例称，机构类型上看，国有银行的贷款结构中按揭贷款占比较高，达到28%左右，受的影响最大；城农商行平均占比只有13%左右，所受影响就比较有限。地区结构上看，因为存量房贷利率调整按照贷款发放时所在城市下限来定。一线城市的利率下限比较高，因此调降空间相对就小，对银行的影响也小，一线城市以外的其他城市影响就要大一些。
不过，薛洪言还提到，存量房贷利率调降不仅仅只对贷款群体带来利好。如果房贷利率降低后，能够明显降低提前还贷现象，对银行也不见得是坏事。相比提前还贷，调降存量房贷利率对银行的影响要小得多。而为了帮助银行稳住净息差，不排除接下来会继续调降存款利率。
同时，薛洪言提醒，从银行经营的角度看，还需要密切跟踪提前还贷数据的变化。存量房贷利率调整以后，提前还贷现象有没有明显的缓解，做好定量的分析，为后续政策的进一步调整提供决策依据。
5年期LPR有望跟随调降
另一方面，在本次房贷利率调降后，后续房贷利率的具体走势也是市场用户关注的热点话题之一。薛洪言表示，2023年8月人民银行实施降息，1年期LPR下调10个基点，5年期LPR保持不变。原因就是考虑到此次调降存量房贷利率，对银行的息差压力比较大，所以，暂时没有动5年期LPR。
“从进一步稳地产、激活市场购房需求、降低存量购房人付息压力等角度看，后续仍然有调降5年期LPR的可能。”薛洪言表示。下调存量房贷利率，核心目的有二：一是减缓提前还贷潮；二是刺激消费，不排除继续出台更大力度的利率调降政策。
此外，由于银行的息差水平已经处于历史低点，要调降5年期LPR，需要先调降存款利率。薛洪言认为：“接下来的四季度，如果我们能看到银行再次调降存款挂牌利率。那么，大概率就能看到5年期LPR跟随调降。”
薛洪言预测，本轮存量房贷利率调降后，对部分贷款人有明显的减负效果。但整体上看，不少人房贷利率可能还是较高，远高于当前新发放贷款利率水平。在缺乏有效的投资理财去处的背景下，很多人可能还是会选择提前还贷。既然不能明显减缓提前还贷的现象，那么，此次调降存量房贷利率后，不排除还有继续下调的可能性。
北京商报记者 廖蒙
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