图源：图虫创意
8月18日，蓝鲸财经于接近市场人士处获悉，碧桂园将于8月23日9时至8月25日22时召开“16碧园05”（债券代码：135797）持有人2023年第一次会议，审议债券展期等相关议案。
该债券发行于2016年9月1日，面值为100元，发行规模合计58.3亿元，期限为7年，当前余额39.04亿元，当期票面利率5.65%，附第5年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。
根据《募集说明书》，碧桂园本应于今年9月2日偿付前一年的本息。不过，已“官宣”流动性承压的碧桂园难以按期偿付。
债券持有人会议的重要内容是审议前述债券展期方案，另一个议案则是“要求发行人按期全额兑付债券本息”，两个议案互斥，持有人只能选择同意其中一项。
据碧桂园给出的展期方案，2022年9月1日至2023年9月1日的本金兑付时间将调整为自2023年9月2日（基准日）起至2026年9月2日，即展期三年、分7期兑付。
基准日后的新增利息，在兑付日调整期间，维持本期债券原有票面利率不变，不计复利。每期应支付的本金截至对应兑付日的应计未付利息随该期本金同时支付，利随本清。
碧桂园还设置了“小额兑付安排”，在今年10月2日向本次会议债权登记日（8月22日）登记在册的每个持有本期债券的证券账户合计兑付不超过1000张(含)债券本息：若证券账户在债券登记日持有的债券张数不足1000张（含），则于10月2日全额兑付；若超过1000张（不含），则兑付1000张；若在兑付日持有的张数小于债券登记日的张数，按实际持有的张数兑付。
在上述“小额兑付日”，发行人应支付的本金、截至小额兑付日的应计未付利息随本金同时支付，利随本清。
上述“小额兑付安排”意味着，在展期的基础上，碧桂园今年10月2日将对每个账户提前偿付10万元，实际上这并非债务展期的必选项，在其他房企的债务展期方案中也鲜见。
有知情人士表示，这或许是出于对中小投资者的保护，若个人投资者当时本金仅有10万，这个偿付动作意味着让投资人一次性回本了。
此外，“16碧园05”属于私募信用债，在清算情形下，信用债的偿债顺序较为劣后，仅优先于境外美元债。
在给出的展期方案中，碧桂园为这笔纯信用债提供了额外偿债保障。
具体增信保障措施为，将旗下龙岩津湖源著项目所属项目公司穿透后94.45%的股权收益权、沭阳云樾东方项目所属项目公司穿透后85%的股权收益权、海阳十里金滩项目所属项目公司穿透后90%的股权收益权、淮安楚州印项目所属项目公司穿透后100%的股权收益权、兴化星河宸院项目所属项目公司穿透后100%的股权收益权提供质押担保。
据了解，上述资产对应项目开盘时间多在2021、2022年，最早的是海阳十里金滩项目，获取预售许可证的时间在2014年。
据增信方案，上述增信资产对应的项目若正常开发销售或运营，项目产生的资金可在各新增增信资产的项目之间流转。
碧桂园表示，在兑付日调整期间，上述新增增信资产对应项目产生的资金，在扣除经第三方审计机构认可的必要支出(包括但不限于因项目开发及资产运营发生的正常支出、偿还项目对应的项目资产、项目公司涉及的融资贷款本息及相关费用、增信资产项目间流转以及根据相关法律法规或政府主管部门要求而发生的其他支出)后，剩余资金将用于兑付本期债券，包括偿付本息、发起债券回购、提前偿付本息三种方式。
被业内称为“宇宙房企”的碧桂园保交付任务重大。
截至去年末，碧桂园的合同负债余额（即已售未交付的金额）超6600亿元，今年初的未交付房源约为107万套，上半年已交付27.8万套，叠加今年销售的部分，碧桂园目前未交付房源预计在80-90万套。
今年下半年，碧桂园的交付目标为40多万套，剩余的40-50万套房源预计在未来两年左右完成交付。
庞大的交付数字背后是碧桂园的交付压力，在未来两年的保交付关键期，流动资金紧张的碧桂园“保交楼”、“按期偿债”难以兼得，选择了与债券持有人协商展期。
以时间换空间，若后期项目逐步交付，碧桂园的监管资金逐步解冻释放，资源错配的情况有望得到缓解。
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