21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道
因商业地产坏账四季度业绩暴雷的纽约社区银行再次陷入舆论漩涡。当地时间2月29日，纽约社区银行在盘后交易时段出现暴跌，跌幅超过20%。
消息面上，当地时间周四，纽约社区银行在一份文件中表示，由于发现贷款审查流程存在问题，纽约社区银行减记24亿美元商誉。管理层发现了与贷款审查相关的内部控制存在重大缺陷，包括监管、风险评估和监控不力。该行还宣布，已任命新领导层应对当前的动荡局势，Alessandro DiNello将接替Thomas Cangemi担任CEO。此外，由于加强内部控制，需要更多时间向监管机构提交其年度报告。
今年1月底，纽约社区银行公布了远低于市场预期的季报。季报显示，2023年四季度该行亏损2.52亿美元，而分析师此前预期盈利2.06亿美元；每股亏损0.36美元，同比由盈转亏。
从财报数据来看，纽约社区银行四季度亏损的主要原因之一是两笔与商业地产相关的贷款变为坏账，造成高达1.85亿美元的损失。报告期内，该银行的贷款损失拨备（也称贷款损失准备金）为5.52亿美元，较分析师预测的4500万美元高出10倍还多，同时远超上一季度的6200万美元。为筹措足够的流动资金，满足美国监管机构对银行的流动性要求，该银行被迫将股息下降70%，将分红从每股17美分缩水至5美分。
多重利空叠加之下，纽约社区银行股价年内下跌已逾50%，加之美国商业房地产市场的困境不止波及一家银行，市场对美国中小型银行健康状况的担忧再起。
结构性的信用风险冲击
美国房地产公司高纬物业日前发布的一项研究显示，截至去年年底，全美约有五分之一的写字楼处于空置状态。这一比例在大城市如洛杉矶和休斯敦甚至达到了25%。国际货币基金组织（IMF）也在一篇博文中表示，自2022年3月美联储加息以来，美国商业地产价格已经下跌11%，这是半个世纪以来最严重的暴跌。此外，2023年全球最大商业房地产经纪公司世邦魏理仕集团净利润大幅下滑30%，原因正是整个房地产行业的需求放缓。
中国银行研究院研究员杜阳告诉21世纪经济报道记者，美国商业地产价格下跌的原因主要有以下四点：一是疫情导致企业裁员、停产或倒闭，加之远程办公模式的逐步完善，使得办公空间需求下降，写字楼空置率上升；二是为应对通货膨胀，美联储采取紧缩性措施，开启大幅加息进程，导致贷款利率上升，一定程度影响银行为高风险商业房地产贷款提供融资；三是在利率急剧上升情况下，企业和个人购房贷款成本增加，购买力下降，商业地产市场活跃度降低；四是商业地产价格下跌可能导致银行信贷损失，从而使银行收紧商业房地产贷款政策，进一步加剧市场低迷。
根据商业地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将有合计约5600亿美元的商业地产债务到期，占同期到期房地产债务总额的一半以上。地区银行尤其容易受到商业地产行业的影响，并且比大型银行受到的打击更严重，因为它们缺乏可以抵御风险的大型信用卡组合或投资银行业务。
美联储数据显示，截至2024年1月美国银行业的商业地产贷款规模2.9万亿美元，其中中小银行的商业地产贷款占行业比重为69%；商业地产贷款占全部银行资产比例约为13%，其中占中小银行总资产比重为30%，中小银行在商业地产风险下成为金融体系中的脆弱环节。
杜阳认为，如果商业地产价格暴跌不能得到有效解决和控制，或将对美国银行业特别是中小银行造成较大冲击。中小银行发放的贷款中较大部分是以商业地产作为抵押，一旦商业地产价格暴跌，抵押物的价值将大幅下滑，导致银行贷款违约风险增加。同时，为了避免风险，中小银行可能会收紧信贷政策，这将导致企业和个人更难以获得贷款，从而影响整体经济活动，形成恶性循环，进一步放大风险水平。
“如果几家区域性银行或小银行由于商业房地产贷款大面积爆雷，不排除重现倒闭、被收购或接管的情形。”中国工商银行资产负债管理部专家孙国申不久前在《清华金融评论》上撰文表示。
略显讽刺的是，纽约社区银行四季度业绩暴雷正与接盘去年暴雷的“签名银行”有关：在2023年从联邦存款保险公司接盘签名银行时，纽约社区银行承接了250亿美元的存款和接近130亿美元的贷款。更高的资产规模意味着，该行需要预留更多资本金和损失拨备来应对更严格的监管要求，此时商业地产贷款的坏账压力则更像是“压垮骆驼的最后一根稻草”。
会引发中小银行合并潮吗？
值得注意的是，尽管美国商业地产市场面临着来自需求和利率的双重打击，但多位银行业观察人士仍然认为美国银行面临的商业地产风险较为可控。
世界银行副首席经济学家兼预测局局长阿伊汗・高斯告诉记者，商业地产价格下跌主要与高利率市场环境相关，随着利率下降，该行业面临的挑战会有所缓和，但潜在的结构性问题会依然存在。从目前来看，商业地产价格下跌尚不足以引发金融机构资产负债表的重大风险。
花旗集团分析师Nathan Sheets等人在一份报告中写到，商业房地产风险对美国银行业来说是一个不利因素，但不是危机，因为该风险“可控”。尽管纽约社区银行因商业房地产领域风险敞口等问题业绩表现不佳，但不应将该事件视为整个行业的普遍现象。“我们看到，股票投资者对纽约社区银行的反应不同于2023年3月的地区银行业动荡，例如，KBW银行股指数今年基本持平，表现比2023年要强韧得多。”
兴业研究公司金融行业高级研究员陈昊也告诉记者，目前来看，商业地产大跌引发的风险目前在发酵过程中，从程度来看，尚不足以形成银行业危机。但如果短期内风险情况持续发酵的话，的确有可能会导致更多中小银行出险，不排除美国再出现一波中小银行合并潮。从历史的演进来看，近几十年美国的中小银行都是处于合并的过程中，美国银行业机构的数量也在持续下降，而且每一轮危机都会加速中小银行的合并。
今年2月初，美联储主席鲍威尔曾在一档节目中表示，美联储已经研究了大型银行的资产负债表，目前来看，相关风险整体可控。一些规模较小的地区性银行会面临问题，但美联储正在与它们合作。“当然，会有一些银行因此而不得不关闭或合并，大部分都是规模较小的银行。”
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